俄羅斯地產(chǎn)觀察：租賃市場(chǎng)需求大 歡迎外國房企開發(fā)

在俄羅斯，市民的消費(fèi)習(xí)慣和中國人完全不同，即便10年的房租可以買一套房子，大多數(shù)人的選擇仍然是租房。而且銀行的住房按揭貸款利率在9%左右，住房市場(chǎng)是初期階段。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

【圣彼得堡房價(jià)不高當(dāng)?shù)厝巳赃x擇租房】Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

圣彼得堡你好中餐廳的行政主廚王通是山東聊城人，四年前來到俄羅斯，目前一家人在圣彼得堡租房子。八九十平米的房子，每月房租折合人民幣近4000元，物業(yè)費(fèi)也不便宜。他想在圣彼得堡有套自己的房子，但錢不湊手，按揭貸款利率又太高了。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

莫斯科和圣彼得堡都是底蘊(yùn)雄厚的國際化都市，但是因?yàn)閲H國內(nèi)大環(huán)境不好，房價(jià)卻只和中國二三線城市左右。2017年，莫斯科住房均價(jià)是196000盧布一平米，折合成人民幣不到2萬元；圣彼得堡是10萬盧布一平米左右，換算成人民幣不到1萬元。但是即便當(dāng)?shù)厥忻衿骄べY在每月6000元人民幣左右，大多數(shù)人還是選擇租房住。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

其實(shí)俄羅斯也經(jīng)歷過房價(jià)泡沫，21世紀(jì)初，房價(jià)曾經(jīng)一度超越東京。近些年因?yàn)闅W盟制裁，盧布貶值，現(xiàn)在基本處于“抄底”期。在莫斯科、圣彼得堡等大城市，10年的房租就可以買到一套房子，1:120的租售比，更是與中國大城市動(dòng)輒1:500的數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)。有中國人看好機(jī)會(huì)前來投資。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

2003年，華人王國欽開始在俄羅斯投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。后來，山東東寶投資集團(tuán)董事長李宗寶加入，雙方共同出資在圣彼得堡成立了SBI公司，統(tǒng)籌餐飲、地產(chǎn)以及文化基金會(huì)的項(xiàng)目。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

趙建軍是SBI公司前期項(xiàng)目部的總經(jīng)理，他對(duì)俄羅斯人普通百姓的消費(fèi)習(xí)慣很熟悉。中國人大都看得長遠(yuǎn)，注重儲(chǔ)蓄。但大多數(shù)俄羅斯人基本沒這個(gè)習(xí)慣。俄羅斯人很懂生活，注重眼前的享受。就公司俄籍員工來說，經(jīng)常提前預(yù)支下月公司，下個(gè)月再預(yù)支下下個(gè)月工資。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

【500萬人住危房歡迎外國房企去蓋樓】Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

趙建軍介紹，俄羅斯目前對(duì)國外房地產(chǎn)公司持歡迎的態(tài)度。這里地廣人稀，很多遠(yuǎn)離大城市的小村莊只有幾百人，但為了這少數(shù)民眾的生活，國家還要配備全套機(jī)構(gòu)和設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校等。這大大增加了國家治理的成本。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

這幾年，俄羅斯希望把大部分的民眾遷到莫斯科、圣彼得堡等幾個(gè)大城市。但這些大城市近30年來基建發(fā)展緩慢，很多建筑還是蘇聯(lián)時(shí)期留下的。“俄羅斯至少有500萬人生活在危房中，考慮到俄羅斯只有一億多人口，這個(gè)比例是非常大的。”Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

另外，俄羅斯人還有個(gè)癖好，就是要在郊區(qū)擁有一套別墅。“夏天的周末，俄羅斯人一定是要去別墅中曬太陽的。對(duì)于他們來說，郊外的別墅、聯(lián)排都是普通房屋，并不是奢侈品。”多種因素結(jié)合，俄羅斯急需大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，但由于俄羅斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，資金流動(dòng)性不足，政府和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)很難獲得大規(guī)模的資金進(jìn)行開發(fā)。“這從俄羅斯存貸款利率就能看出來，俄羅斯貸款利率曾經(jīng)高達(dá)15%-17%，存款利率也有9%左右。”Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

目前，俄羅斯人均住房面積只有20多平方米，剛剛達(dá)到中國40平米的一半。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

【住房按揭剛流行利率正逐年降低】Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

趙建軍說，俄羅斯土地2003年開始私有化，由于盧布貶值等原因，很多土地是被低估的。因而吸引了不少中國企業(yè)前來“抄底”。建筑面積1500平米以下的房子，可以先備案再建設(shè)，建完就可以拿房產(chǎn)證。而大規(guī)模開發(fā)，“即便土地雜草叢生，但只要開發(fā)商拿到了控規(guī)審批，有了建設(shè)許可證，就可以銷售了。”Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

俄羅斯政府非常鼓勵(lì)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，審批程序很寬松，而且可以提前預(yù)售，先收錢再建房。“房地產(chǎn)業(yè)在俄羅斯從屬于投資業(yè)，如果提前和居民簽訂購房合同，政府就會(huì)免除18%的增值稅。”趙建軍介紹，以SBI公司為例，他們已經(jīng)在圣彼得堡區(qū)域進(jìn)行或者規(guī)劃了9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，既有高檔小區(qū)，也有面向年輕人的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)然也有迎合俄羅斯人口味的別墅、聯(lián)排。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

從購房者這方面來說，之前俄羅斯各銀行只有商業(yè)貸款，沒有住房按揭貸款一說。如果市民買房貸款，那就是商業(yè)貸款，利率超高。“為了鼓勵(lì)大家買房子，俄羅斯近年推出了按揭貸款制度，目前按揭利率在逐年降低。從2013年開始，市場(chǎng)面開始發(fā)育，從年利率12%降低到了9%，有的銀行做到了7%。”Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

【中國企業(yè)投建大型商業(yè)綜合體】Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

俄羅斯也有經(jīng)適房，不過概念和中國差別很大。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

“只要售價(jià)在6萬盧布/平米（約合6100人民幣）以內(nèi)，俄羅斯政府就會(huì)將其認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)適用房或保障房。購買這種房屋的市民，可以享受低首付、低利率的優(yōu)惠。政府也會(huì)向開發(fā)商回購這種經(jīng)濟(jì)適用房，用于安置軍人等特殊人群。”趙彥軍說，目前SBI建造的經(jīng)濟(jì)適用房中，已經(jīng)有俄羅斯人入住。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

目前，就算在圣彼得堡這樣的俄羅斯一線城市，仍沒有大型商業(yè)綜合體。為了讓圣彼得堡人能夠享受吃喝玩樂“一條龍”的服務(wù)。SBI在圣彼得堡市區(qū)的“中俄友誼會(huì)展中心”項(xiàng)目已得到市政府批復(fù)，即將開工建設(shè)。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

趙建軍介紹，圣彼得堡臨近北歐，是俄羅斯最開放的城市，每年會(huì)接納大批游客。而藝術(shù)展覽、表演及購物消費(fèi)的潛力還很大。“圣彼得堡市政府非常希望我們建成會(huì)展中心后，能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，他們還專門規(guī)劃建設(shè)了地鐵站，并提前將土地交給我們，我們只需要繳納一定的租金，等待項(xiàng)目徹底完工后，再討論土地出讓金的問題。”趙建軍說，項(xiàng)目建設(shè)也是由中國企業(yè)中冶集團(tuán)來進(jìn)行。設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，這些都是中國企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。Tv1大陸橋物流聯(lián)盟

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