曹妃甸十年:從崛起到停滯到借勢京津冀 地價已翻三倍

進入9月，地處唐山南部、與天津濱海新區隔海相望的曹妃甸陽光明媚。在這片近2000平方公里的土地上，現代化廠房、高樓與爛尾樓交織著從車窗外飛掠而過。Nve大陸橋物流聯盟

十年前，這是一片輿論意義上的投資熱土，但它的宏大藍圖卻沒有變成現實。而今，隨著京津冀協同發展國家戰略的穩步推進，曹妃甸的運營者試圖找到新的機遇。Nve大陸橋物流聯盟

自2007年3月，首鋼京唐公司正式動工以來，首鋼集團便和曹妃甸的命運捆綁在一起。一些人甚至評價，沒有首鋼，當年的曹妃甸不會引來那么密集的目光。Nve大陸橋物流聯盟

在這10年時間里，除了首鋼京唐公司、華潤電廠等少數企業正式投產外，曹妃甸仍處于開發建設中，簽約、動工建設甚至建成的企業并不在少數，但規模生產的企業寥寥無幾。Nve大陸橋物流聯盟

當地政企人士并不忌諱談起近年曹妃甸的“發展緩慢”，而在加快京津冀一體化步伐的大背景下，首鋼與曹妃甸有了進一步動作，2015年由首鋼集團和曹妃甸城投公司共同出資成立京冀曹妃甸協同發展示范區投資建設有限公司，負責曹妃甸110平方公里示范區的土地一級開發、基礎設施建設和未來城市運營。Nve大陸橋物流聯盟

京冀協發投建公司總經理李國慶表示，在京津冀協同發展大格局下，尤其是雄安新區的成立后，隨著北京加快產業疏解步伐，曹妃甸成為一個重要的產業承接地，“不僅僅承接來自北京的產業，也承接來自雄安的產業。”李國慶表示。Nve大陸橋物流聯盟

尋路：借勢京津冀協同發展Nve大陸橋物流聯盟

雖然過去10年曹妃甸發展相對緩慢，但整個區域格局和產業框架已雛形初現，隨著雄安新區宣布成立和北京加快產業疏解，李國慶對曹妃甸未來的發展滿懷信心。Nve大陸橋物流聯盟

李國慶稱，曹妃甸主要承接產業轉移，“一是高端制造業，包括節能環保產業、石油化工等，而且產業轉移范疇上還要擴大；另外雄安新區內的企業也要搬遷，最近幾個月，雄安新區有些企業來曹妃甸調研，在這個形勢下，曹妃甸產業發展進度是加快的。”Nve大陸橋物流聯盟

曹妃甸協同發展示范區管委會一位官員介紹，目前恒大集團、富力地產已經準備進駐曹妃甸，中南地產已經在曹妃甸深耕多年。此前，曹妃甸鮮有知名房企進駐。Nve大陸橋物流聯盟

京冀協發投建公司負責地產業務的人士告訴經濟觀察報記者，“原來曹妃甸土地價格是每畝40萬元，今年拍的幾塊地起價都是每畝150萬元，去年房價是四五千左右，今年到了六七千。”Nve大陸橋物流聯盟

整個京津冀地區在過去幾年中都不同程度出現了房地產資產價格上漲，不過，在上述地產人士看來，地價和房價上漲，包括恒大、富力準備進駐曹妃甸，意味著曹妃甸價值開始凸顯，“北京搬過來的七八家企業已經動工了，慢慢建成也會逐步投產，在京津冀一體化情況下，整個曹妃甸發展形勢會越來越好。”Nve大陸橋物流聯盟

曹妃甸官方消息透露，今年下半年以來，曹妃甸先后在珠三角、廈門、雄安新區舉行招商推薦會，同時也在曹妃甸舉辦城市招商推薦會。截至8月17日，各園區共簽約項目179個，總投資2437億元。其中50億元以上的項目9個，總投資達1778億元。Nve大陸橋物流聯盟

在大力促進招商的同時，首鋼集團也開始謀劃自己的產業布局，2015年6月，在北京市財政局支持下，首鋼基金公司在曹妃甸成立京冀資本，設立了曹妃甸發展系列基金、京冀曹妃甸協同發展示范區基金，在完善曹妃甸地區基礎設施及生活服務配套建設同時，也為承接北京市相關產業轉移遷入，提高區域發展后勁提供金融支持。Nve大陸橋物流聯盟

李國慶介紹，目前，京冀協發投建公司已經建成一期被動式住宅示范區，下一步該公司還將與國內外企業合作投資相關綠色建材領域產業，并在曹妃甸建設一個綠色環保節能建材園區，同時計劃開發綠色生態節能示范特色小鎮項目。Nve大陸橋物流聯盟

京冀協發投建公司地產部部長王雙榮介紹，首鋼并不打算做房地產，目前建成的被動式建筑首堂創業家項目更多是示范意義，“還是為了吸引產業和人，用綠色生態節能高標準的居住環境吸引更多人來曹妃甸投資、發展。”Nve大陸橋物流聯盟

上述曹妃甸協同發展示范區管委會官員介紹，目前曹妃甸已經建成包括華北理工大學在內多所高等院校，已經有5萬師生進駐。Nve大陸橋物流聯盟

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在地理上，河北具備著承接京津兩大直轄市優勢，同時又有三個沿海地級市，但河北經濟長期是鋼鐵等能源產業一支獨大，臨海經濟并沒有完全釋放。Nve大陸橋物流聯盟

2002年，首鋼正式確定搬遷至曹妃甸，由此拉開了首鋼集團這家國企和曹妃甸“同呼吸共命運”的序幕，曹妃甸開發也由此正式啟動。Nve大陸橋物流聯盟

2002年9月，首鋼集團與河北建投、唐山鋼鐵、秦皇島港、唐山港共同投資成立曹妃甸實業開發有限公司。2003年3月，由曹妃甸實業主導的曹妃甸基礎設施建設正式啟動，前期主要是建設首鋼京唐公司新址和港口碼頭填海工程。Nve大陸橋物流聯盟

2005年2月，首鋼搬遷曹妃甸方案正式獲得國家發改委批復，10月，曹妃甸工業區黨工委、管委會成立，2006年10月，曹妃甸新區成立，將唐海縣、曹妃甸新城、南堡經濟開發區和曹妃甸工業區納入曹妃甸。Nve大陸橋物流聯盟

2007年，首鋼京唐公司新址工程正式動工建設，首鋼京唐公司由首鋼和唐鋼分別持股51%和49%成立，按照當初的定位，曹妃甸主要依托深水港發展鋼鐵、石油化工和機械裝備制造等產業。10億噸石油儲量和首鋼千萬噸產能使得官方對曹妃甸新區的未來前景躊躇滿志。Nve大陸橋物流聯盟

之后數年，曹妃甸的發展進入快車道，一系列項目開始簽約、動工，2009年首鋼京唐公司一期485萬噸產能正式投產，按照當初規劃，到2012年公司產能將達到3000萬噸。Nve大陸橋物流聯盟

2012年國務院批復撤銷唐海縣成立唐山市曹妃甸區的方案，自此曹妃甸正式成為唐山市的一個行政區，轄區面積接近2000平方公里。但在此之前，曹妃甸在2008年金融危機爆發后受到巨大影響。Nve大陸橋物流聯盟

2008年全球金融危機爆發，隨著國內鋼鐵產能過剩等系列因素影響，鋼材價格下跌，全國多數鋼企開始虧損，直到2014年的5年時間里，首鋼京唐公司累計虧損120億元。二期工程擱置，至今未能建成投產。Nve大陸橋物流聯盟

與此同時，曹妃甸發展也陷入停滯，一大批建成產業項目未能投產或未建成停工。以打造生態居住新城為主的曹妃甸新城開發大量房地產項目，隨著產業進駐受阻，曹妃甸房地產空置率居高。Nve大陸橋物流聯盟

一家國企和一個新區Nve大陸橋物流聯盟

曹妃甸區官方網站顯示：“開發建設曹妃甸是黨中央、國務院作出的重大戰略部署，先后有70多位黨和國家領導人、120多位省部級領導來曹視察考察，并稱之為黃金寶地、耀眼明珠。”Nve大陸橋物流聯盟

在過去的10年里，曹妃甸這顆渤海明珠長時間陷入“緩慢發展”的窘狀，官方數據顯示，十多年來，曹妃甸累計投入資金5000億元。2016年全區完成地區生產總值364.6億元，公共財政預算收入66.6億元；同期固定資產投入達886.4億元。Nve大陸橋物流聯盟

對于曹妃甸發展緩慢的原因，接近政府人士認為原因是多方面的，但主要有兩個原因，一方面因為曹妃甸與天津濱海新區同質化競爭導致的，另一方面當地政府開放力度和思想解放程度與北京、天津這些直轄市政府相比還有較大差距。Nve大陸橋物流聯盟

一個城市發展過程中，產業的帶動作用不可或缺。曹妃甸官方信息透露，近年曹妃甸實施重點產業項目303個，總投資2781億元，141個項目建成投產，162個項目加快建設步伐，273個項目簽約落地。Nve大陸橋物流聯盟

其中京津冀項目占大部分，京津冀項目累計簽約143個，總投資2356億元，已開工項目65個，總投資1052.8億元。而央企和京冀兩地國企又是其中主力，首鋼、中糧、華潤、北京城建、奇瑞汽車等一大批優質項目進駐。Nve大陸橋物流聯盟

曹妃甸知情人士透露，目前，這些項目中真正實現規模化投產的只有首鋼京唐公司等少數幾家企業，“大部分企業都是搞個投產儀式就沒有下文了，原因一是缺乏自上而下的有力推動，二是曹妃甸整體產業配套等都還不完善，原因很多。”Nve大陸橋物流聯盟

據李國慶介紹，其所在的京冀協發投建公司主要是京冀兩地政府搭建的一個平臺，首鋼代表北京市政府出資、開發建設和管理，曹妃甸建投代表河北省政府提供土地，但不參與實際業務，“形成一個兩地政府共建平臺，推動曹妃甸發展”。Nve大陸橋物流聯盟

在曹妃甸的發展歷程中，當地政府和首鋼集團支撐著區域發展，尤其是2014年，雙方簽訂合作共建開發協議以來，京冀協發投建公司成為曹妃甸開發主體公司之一，首鋼集團成為曹妃甸開發建設的主要出資人。Nve大陸橋物流聯盟

李國慶告訴經濟觀察報，在曹妃甸協同發展區基礎設施建設方面，主要采取PPP模式，整個投資規模千億起，“我們在劃定區域內做基礎設施建設，道路橋梁、河流河道治理、基礎設施管網建設，我們和政府簽訂協議，每個項目全程有8%的回報。”Nve大陸橋物流聯盟

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